جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/99/1810
شماره پرونده : 99-154-1810 ح
تاریخ نظریه : 1400/02/28
استعلام :
شخص «الف» که مالک زمین است با شخص «ب» که سازنده است، قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان ده واحدی منعقد و چنین توافق می‌کنند که به هر کدام 5 واحد تعلق گیرد. چنانچه سازنده که حق پیش‌فروش واحدهای متعلق به خود را داشته است، تعداد پنج واحد از سهم خود را پیش‌فروش کند و متعاقب آن قرارداد مالک با سازنده فسخ شود و ملک پیشرفت فیزیکی نداشته باشد. 1- با توجه به این‌که فسخ ناظر به آینده است، آیا پیش‌خریداران با مالک زمین به صورت مشاعی شریک زمین می‌شوند؟ 2- در صورت منتفی بودن پاسخ، وضعیت حقوقی پیش‌خریداران چگونه است و ثمن پرداختی را چگونه و از چه کسی با چه خواسته‌ای باید دریافت کنند؟ چنانچه اعتقاد به دریافت ثمن معامله دارید، خسارت تأخیر تأدیه از چه تاریخی محاسبه می‌شود؟ 2- در صورتی که ملک به عنوان مثال هشتاد درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشد و قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده منفسخ شود، آیا تفاوتی در سؤال فوق دارد؟ آیا پیش‌خریداران حقوقی نسبت به آپارتمان دارند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
حقوق و تکالیف فروشنده و سازنده در فرض سؤال تابع قرارداد فی‌مابین است و حقوق پیش‌خریدار نیز تابع قراردادی است که با سازنده منعقد کرده است. در هر حال تشخیص حقوق طرفین قرارداد که مبتنی بر احراز امور موضوعی است، بر عهده مرجع رسیدگی‌کننده است.
